WDP Analist: Eli Moorkens

Warehouses De Pauw (WDP) is een gereglementeerde vastgoedvennootschap dat in 1977 opgericht is door Jos de Pauw. Eind 2023 bezat familie Jos De Pauw nog bijna 21% van WDP. Het bedrijf ontwikkelt en verhuurt hoofdzakelijk magazijnen en bijhorende kantoren in 6 Europese landen (Nederland, België, Roemenië, Frankrijk, Luxemburg en Duitsland) en focust daarmee quasi uitsluitend op de logistieke sector. In beperkte mate worden er ook nog opbrengsten uit zonne-energie gegenereerd. WDP speelt door middel van groene energieproductie, laadinfrastructuur en duurzame magazijnen in op de duurzaamheidstrend. Doordat de wereldwijde bevoorradingsketens steeds meer onder druk staan profiteert het bedrijf ook van stay- en nearshoring. Ten slotte wordt er waarde gecreëerd door magazijnen te ontwikkelen op multimodale locaties. WDP beschikt over meer dan 7 miljoen m² verhuurbare oppervlakte en stelt 99 werknemers voltijds te werk.

WDP lijkt ons een sterk geleid bedrijf dat op een conservatieve manier beheerd wordt. Het management kan een mooi trackrecord voorleggen en ook de toekomst ziet er momenteel gunstig uit. De afgelopen 10 jaar (2014-2023) steeg de EPRA winst per aandeel gemiddeld jaarlijks met meer dan 10%. Tot en met 2027 schat het management dat de EPRA winst per aandeel zal toenemen met 5 tot 6%. WDP zal het dividend laten stijgen naargelang de gegenereerde EPRA winst. De hoge bezettingsgraad, sterke balans, liquiditeitspositie en mooie groeivooruitzichten maken dat WDP tot de veiligere vastgoedaandelen behoort. Deze positieve eigenschappen zijn al grotendeels in de beurskoers gereflecteerd. Aan de huidige koers (25,86 euro) noteert WDP met een premie van meer dan 26% op de EPRA netto-actiefwaarde. Hierdoor bevindt het aandeel zich momenteel in de ‘houden’ zone.

/

​​​​​​​Resultaten 1ste kwartaal 2024

• Het vastgoedresultaat steeg met 9,6% tot 89,5 miljoen euro. Inkomsten uit zonnepanelen van 3,6 miljoen euro zijn inbegrepen in dit vastgoedresultaat. 
• Het operationeel resultaat is met 6 % gestegen tot 79 miljoen euro tegenover 75 miljoen euro het jaar voordien. 
• De EPRA winst kwam na een j-o-j stijging van 15% uit op 72,3 miljoen euro. Na een j-o-j stijging van 7% bedroeg de EPRA winst per aandeel 0,33 euro. Deze groei is gecreëerd door stijgende huurinkomsten, voorverhuurde projecten, overnames van gebouwen/gronden en lage financieringskosten. 
• De EPRA netto-actiefwaarde bedroeg 20,5 euro per aandeel. Momenteel noteert WDP dus met premie van 26% ten opzichte van de netto-actiefwaarde. Deze netto-actiefwaarde omvat ook de waarde van de zonnepanelen.

Positieve punten

• Hoge bezettingsgraad: De bezettingsgraad bedroeg 98,4% op het einde van het eerste kwartaal tegenover 98,5% op het einde van 2023.
• Kapitaalverhoging december 2023: Ongeveer 200 miljoen euro van de opgehaalde 300 miljoen euro is in het eerste kwartaal geïnvesteerd. Het management geeft aan dat deze investeringen zijn gebeurd aan een rendement van meer dan 9%. In het eerste kwartaal zijn er 6 verhuurbare sites bijgekomen waaronder 3 in België, 1 in Frankrijk en 2 in Roemenië. 
• Investeringspijplijn: Op het einde van het eerste kwartaal heeft WDP nog een investeringsprogramma van 500 miljoen euro uitstaan. 
• Balans + liquiditeitspositie: De loan-to value ratio bedroeg 34,4%. De schulden zijn goed ingedekt tegen een rentestijging. WDP beschikt over 1,9 miljard euro aan ongebruikte kredietlijnen. Financieringskost bedroeg slechts 1,7% in het eerste kwartaal. De gemiddelde rentelast neemt doorheen de jaren structureel af voor WDP. In een marktomgeving van stijgende rentevoeten is dit een sterke prestatie. Zowel Moody’s als Fitch geven een investment grade rating aan WDP.
• De gegeven outlook voor 2024 wordt herbevestigd. WDP verwacht een EPRA winst per aandeel van 1,47 euro te genereren. De gemiddelde kost van de schulden wordt op 1,8% geschat voor 2024. Het management verwacht een dividend van 1,18 euro uit te kunnen betalen voor boekjaar 2024 (betaalbaar in 2025).
  Het vierjarig Groeiplan #BLEND2027: Concreet wordt er door middel van ontwikkelingen, acquisities, energie-investeringen en renovaties winstgroei nagestreefd. Doel is om jaarlijks de EPRA winst per aandeel te verhogen met 6% tot 1,7 euro in 2027. Het dividend zou moeten uitkomen op 1,36 euro per aandeel in 2027. Het plan is vandaag al gefinancierd en de kost van de schulden zou onder de 2,5% moeten blijven. 

Negatieve punten

• FBI-regime: De Nederlandse activiteiten van WDP zullen nog tot eind 2024 kunnen genieten van het FBI-statuut. Hierdoor zal de belastingdruk vanaf 2025 jaarlijks toenemen met 11 miljoen euro (EPRA winst per aandeel -0,05 euro per aandeel).

Sterktes:

Hoge bezettingsgraad en lease renewal rate: Eind 2023 bedroeg de bezettingsgraad 98,5% en 85% van de contracten op vervaldag werden vernieuwd. WDP heeft als doel de lease renewal rate minstens boven de 80% te houden.
Gediversifieerde klantenbasis: De tien belangrijkste klanten huren gezamenlijk slechts 29% van het vastgoed van WDP. Onder deze klanten bevinden zich internationale spelers zoals Kuehne + Nagel, Ahold Delhaize, Greenyard, Carrefour en Lidl. Geen enkele klant vertegenwoordigt meer dan 5% van de huurinkomsten.
Conservatief financieringsbeleid: WDP financiert zijn vastgoedinvesteringen door gebruik te maken van minimaal 50% eigen vermogen en maximaal 50% vreemd vermogen. Ook reservering van de winst en het keuzedividend maken de groei investeringen mogelijk. 
Schulden + rente-indekking: Eind 2023 bedroeg de gewogen gemiddelde looptijd van de schulden 5,9 jaar. De gemiddelde intrestkost bedroeg slechts 1,9%. De schulden zijn de komende 5,7 jaar volledig ingedekt tegen een rentestijging. De schuldaflossingen doorheen de tijd zijn ook mooi gespreid. Het management geeft aan een gemiddelde intrestkost van 1,8% te verwachten voor 2024. 
Focus op duurzaamheid: De helft van de vastgoedportefeuille van WDP ontving al een duurzaamheidcertificaat. Daarnaast zet het bedrijf in op hernieuwbare energie. In 2023 bedroegen de inkomsten uit zonne-energie al bijna 7% van het vastgoedresultaat. WDP voorziet ook laadinfrastructuur voor elektrische voertuigen. De gemiddelde ouderdom van de gebouwen is slechts 8 jaar. Deze initiatieven bevorderen de decarbonisatie van de bevoorradingsketen. 
Balans: De loan-to-value ratio geeft de netto financiële schulden weer ten opzichte van de waarde van de portefeuille. Bij WDP bedroeg deze eind 2023 minder dan 34%. Ook Fitch en Moody’s geven een investment grade rating van BBB met stabiele outlook voor WDP.

Zwaktes:
Lagere elektriciteitsprijzen en slechte weeromstandigheden: Hierdoor zullen de opbrengsten uit zonnepanelen lager zijn. 
Schaarse logistieke percelen en stijgende grondprijzen: Deze problemen tracht WDP op te lossen door hogere magazijnen te bouwen en meer te focussen op automatisatie.

Opportuniteiten: 
Stay- en nearshoring: Wereldwijd staan de toeleveringsketens onder druk. Geopolitieke spanningen, oorlogen, blokkades van handelswegen veroorzaken onzekerheid. Hierdoor zijn bedrijven geneigd de productie en distributie dichter bij de afzetmarkt te laten doorgaan. Roemenië wordt onder andere gebruikt om Zuidoost-Europa te beleveren.
Automatisering en e-transport: In West-Europa zijn de loonkosten hoger waardoor er een grotere druk is om te automatiseren. De ontwikkeling van de magazijnen verloopt in samenspraak met klanten. WDP tracht dus een geschikte vastgoedoplossing te bieden rekening houdende met duurzaamheid, specifieke sectornoden, locatie etc.
Geografische expansie: Meer dan 95% van het aantal verhuurbare sites bevinden zich in Nederland, België en Roemenië. De overige 5% is verdeeld over Frankrijk, Luxemburg en Duitsland. In deze landen zou WDP zijn schaal nog kunnen vergroten.
Zonne-energie: Inkomsten uit zonne-energie kunnen de komende jaren nog toenemen. Daarnaast bevorderen deze investeringen de decarbonisatie en zelfvoorziening van de sites. Op het einde van het eerste kwartaal van 2024 beschikte WDP over een capaciteit van 187 megawatt. Het management wenst de capaciteit op te trekken naar 350 megawatt in 2027. De jaarlijkse inkomsten uit zonne-energie zouden dan ongeveer 40 miljoen euro kunnen bedragen. In 2023 bedroegen de opbrengsten uit zonne-energie 24 miljoen euro.
Huurherzieningspotentieel: Eind 2023 was de contractuele huur 13% lager dan de markthuur. Na afloop van deze contracten kan de huur opwaarts herzien worden.

Bedreigingen:
Stijgende rente: Hierdoor zullen de vastgoedschatters hogere verdisconteringsvoeten hanteren om de bestaande portefeuille te waarderen. Dit zal tot een lagere waardering van de vastgoedportefeuille leiden.
Concurrentie: Toenemende concurrentie kan leiden tot hogere prijzen voor magazijnen/gronden en bijgevolg lagere rendementen veroorzaken.
Einde Nederlands FBI-regime vanaf 2025: De Nederlandse regering heeft een wetswijziging doorgevoerd waarbij beleggingen in vastgoed uitgesloten worden van het FBI-regime vanaf 2025. Hierdoor zal de belastingdruk van WDP jaarlijks toenemen met 11 miljoen euro (0,05 euro per aandeel).

Lectuur in de financiële sector bevat zeer vaak zeer specifieke begrippen. Vanzelfsprekend gebruiken ook onze analisten gespecialiseerde financiële termen in de publicaties. Om u wegwijs te maken in het vakjargon vindt u hier een verklarende woordenlijst van deze financiële begrippen. 

• Cette étude sur les fonds propres est une publication de Dierickx Leys Private Bank. Il a été préparé sur la base de sources soigneusement sélectionnées et de ses propres recherches et selon des hypothèses solides, sans garantir son exactitude et son exhaustivité. Il contient des opinions qui sont valables à la date de publication mais qui peuvent changer à l'avenir. La banque n'est pas responsable des dommages qui pourraient résulter de ces avis.
  

• Les sources matérielles d'information sont les publications (y compris les communiqués de presse) et les états financiers des sociétés analysées, les analyses et études des grandes banques et les articles de la presse financière spécialisée.
  

• L'étude se fonde sur sa propre analyse fondamentale de l'entreprise en question, en tenant compte des flux de trésorerie, de l'évolution des bénéfices, de la croissance, de la stabilité et de la qualité de la gestion. L'analyse fondamentale vise à estimer la valeur intrinsèque actuelle d'une entreprise et son évolution la plus probable, au sein du secteur d'activité et de la zone géographique dans lesquels elle opère. Dans ce processus, les facteurs macroéconomiques pertinents sont également pris en compte. Les recommandations qui en résultent sont fondées sur une perspective à long terme. L'étude est mise à jour après la publication des résultats (trimestriels ou semestriels) ou dans l'intervalle si des événements significatifs surviennent.
  

• Cette publication ne constitue pas une recommandation d'investissement personnalisée. Les véhicules d'investissement mentionnés dans cette publication ne conviennent pas à tous les investisseurs. Les objectifs de l'investisseur, sa solidité financière, ses connaissances, son expérience et ses caractéristiques de risque doivent être pris en compte. Veuillez demander conseil à votre conseiller en investissement.
  

• Cette étude a été préparée conformément aux directives internes et statutaires relatives à la recherche indépendante, aux périodes d'interdiction et à la séparation des tâches. La banque n'a aucun intérêt ni aucune relation d'affaires avec les sociétés cotées, mais la banque ou ses employés peuvent détenir des positions sur des titres cotés ou des produits dérivés.
  

• Cette étude sur les fonds propres n'a pas été soumise à l'émetteur.
  

• Les données en devises étrangères sont soumises aux fluctuations des taux de change. Ceux-ci peuvent affecter les retours.
  

• Les résultats historiques et les prévisions mentionnés ne constituent pas un indicateur fiable des résultats futurs.
  

• L'autorité compétente est la FSMA.
  

• La reproduction de cette publication est autorisée à condition que la source soit mentionnée.
  

• Traduit avec www.DeepL.com/Translator (version gratuite)