VGP Analist: Eli Moorkens

VGP N.V. is een Belgisch familiebedrijf gespecialiseerd in de ontwikkeling en het beheer van logistiek en semi-industrieel vastgoed op strategische locaties die het vervolgens verkoopt aan joint ventures ofwel zelf verhuurt via lange termijn huurovereenkomsten. Het businessmodel is volledig geïntegreerd, wat betekent dat VGP zich over elke stap van de waardeketen ontfermt, gaande van de aankoop van de ontwikkelingsgronden, tot het projectontwerp, de aanbesteding en coördinatie van de bouwwerkzaamheden en het uiteindelijke verhuur en beheer van het vastgoed. Het bedrijf zag het daglicht in 1998 en richtte zich initieel uitsluitend op vastgoedontwikkeling in Tsjechië. Ondertussen is VGP actief in 16 Europese landen waaronder Duitsland, Tsjechië, Spanje, Nederland en Slovakije en telt het bedrijf zo’n 360 voltijdse werknemers. Eind 2023 beschikte VGP over een grondbank van ongeveer 9,4 miljoen m².

VGP omvat drie segmenten:

• Vastgoedontwikkeling: Dit segment behelst de kernactiviteit van VGP en omvat het resultaat uit het ontwikkelen van nieuwe logistieke of licht-industriële vastgoedprojecten. Hiervoor heeft de ontwikkelaar een uitgebreide grondbank ter beschikking met strategisch gelegen percelen die ideaal zijn voor logistieke projecten. Doorheen het ontwikkelingsproces wordt de uiteindelijke huurder reeds betrokken zodat het pand zeker voldoet aan zijn specifieke vereisten. De panden dienen doorgaans voor activiteiten als opslag, assemblage, herverpakking en eindverwerking van goederen.
• Investeringsactiviteiten: Hierin vervat zitten de bedrijfswinsten die voortkomen uit het verhuur van het opgeleverde logistieke vastgoed, zowel het deel in rechtstreeks bezit van VGP als het proportionele deel uit de verschillende joint ventures.
• Vastgoed- en activabeheer: Dit segment omvat activiteiten zoals o.a. het onderhoud van de technische installaties in en rond de gebouwen, het afvalbeheer, het onderhoud van de tuinen rond de gebouwen, het volledige projectmanagement van verbouwingswerken aan de panden, en het aanbieden van verhuurdiensten.

Allianz Joint Ventures

Dankzij een samenwerking met Allianz Real Estate, de vastgoedpoot van de gelijknamige Duitse verzekeraar, is VGP in staat om snel kapitaal te recycleren en aan te wenden voor nieuwe vastgoedontwikkelingen. Sinds de start van het partnerschap in 2016 werden reeds vier joint ventures opgericht specifiek gericht op het herbergen van vastgoedprojecten van VGP. Beide partijen hebben in deze joint ventures een gelijk aandeel en zorgen elks voor hun helft van de financiering, zijnde ongeveer 20% van de aankoopprijs. Immers, het aparte vehikel streeft naar een maximale schuldfinanciering van ongeveer 60% van de vastgoedaankopen.

De eerste twee joint ventures hebben uitsluitend tot doel om door VGP opgeleverd logistiek vastgoed in specifieke geografische regio’s over te nemen om zo een stabiele inkomstengenererende vastgoedportefeuille op te bouwen. De joint ventures beogen elks een maximale portefeuilleomvang van € 1,7 miljard en beschikken bij elke vastgoedverkoop van VGP over een recht van eerste weigering (lees: een voorkeurrecht) om deze activa te verwerven aan een marktconforme prijs. Het beheer van het logistieke vastgoed wordt nadien voor alle activa verzorgd door VGP.

De derde joint venture richt zich in tegenstelling tot de eerste twee JV's niet op de verwerving van afgewerkte projecten maar werd in het leven geroepen voor de ontwikkeling van een logistiek park in München (volledig voorverhuurd). Het ontwikkelingsrisico wordt daarom ook gedeeld tussen Allianz en VGP.

Nadat in 2021 het investeringsdoel van de eerste joint venture werd behaald, werd in december van hetzelfde jaar een vierde joint venture opgericht met een investeringsdoel van € 2,8 miljard en die zich zal richten op dezelfde geografische markten als de eerste JV, zijnde Duitsland, Tsjechië, Slowakije en Hongarije. 

Geen gereglementeerde vastgoedvennootschap

Merk op dat gezien de kernactiviteit van VGP vastgoedontwikkeling is in tegenstelling tot vastgoedverhuur het bedrijf als dusdanig niet het statuut van een gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) heeft. VGP is dan ook niet gebonden aan de voorwaarden waar GVV's als Montea, WDP en Intervest wel aan moeten voldoen, zoals een beperking van de schulden tot maximaal 65% van het balanstotaal en een verplichte uitkering van 80% van de winst. Het dividendbeleid van VGP (payout ratio tussen 40%-60%) geeft het bedrijf dus meer ruimte om de winsten te herinvesteren.

VGP kon degelijke cijfers voorleggen. De huurinkomsten en de winst namen sterk toe en de bezettingsgraad blijft hoog. Ook blijft hun bedrijfsmodel met de joint ventures goed functioneren. Door deze joint ventures kunnen ze veel cash recycleren wat opnieuw ingezet kan worden voor toekomstige groei. Het management slaagt er tevens in de schulden goed onder controle te houden. De vooruitzichten voor 2024 zijn geruststellend. In de logistieke sector doet zich momenteel een normalisering van de vraag voor. Het aandeel is ondertussen onder de laatst gekende EPRA netto-actiefwaarde gezakt. Fundamenteel is VGP een gezond bedrijf, ook het voorverhuur percentage is verder toegenomen tot meer dan 76%. De waardering is volgens ons voldoende gezakt om een positie in te nemen. Het aandeel mag dus gekocht worden.

Trading update – 08/11/2024

• Door indexeringen, nieuwe en vernieuwde huurovereenkomsten zijn de jaarlijkse gecontracteerde huurinkomsten gestegen tot € 410 miljoen. VGP heeft ook laten zien dat er herzieningspotentieel is bij de lopende huurcontracten. Na het aflopen van contracten kon de huur gemiddeld met 5,7% opwaarts worden herzien.
• Vastgoedontwikkeling: VGP heeft momenteel 36 projecten in aanbouw voor een totale oppervlakte van 886.000 m² aan verhuurbare oppervlakte (€ 65,4 miljoen jaarlijkse huurinkomsten, eens gebouwd en verhuurd). Het voorverhuur percentage is ondertussen toegenomen tot 76,3%. In 2024 werden tot hiertoe 17 projecten opgeleverd. Deze zijn volledig verhuurd en zorgen voor bijna € 30 miljoen aan jaarlijkse huurinkomsten.
• Grondbank: Eind oktober 2024 beschikte VGP over een landbank van 8,2 miljoen m² wat mogelijkheden biedt voor nieuwe ontwikkelingen. Ontwikkelingsland werd zowel aangekocht als aangewend voor nieuwe projecten. 
• Bezettingsgraad: de totale vastgoedportefeuille heeft nog altijd een zeer hoge bezettingsgraad van 99%.
• Fitch herbevestigde in september 2024 de investment grade rating op VGP.
• VGP wilt op middenlange termijn datacenters ontwikkelen. Hiermee lijkt VGP een graantje te willen meepikken van de AI-revolutie.
• Vooruitzichten: het management geeft aan dat 2024 operationeel een goed jaar wordt. Via de samenwerkingen met de joint ventures kan VGP snel cash recycleren wat voor toekomstige groei ingezet kan worden. De aanhoudende j-o-j stijgende huurinkomsten tonen aan dat hun business model werkt. 

​​​​​​​

Halfjaarresultaten 2024

• De geannualiseerde huurinkomsten stegen j-o-j met meer dan 17% tot € 385 miljoen.
• De operationele winst kwam uit op bijna € 152 miljoen tegenover minder dan € 57 miljoen het jaar voordien. Deze verbetering is gecreëerd door enerzijds waarderingswinsten op de vastgoedportefeuille (j-o-j +€ 53,5 miljoen) en anderzijds door een winsttoename bij de joint ventures (j-o-j + € 46,5 miljoen). De huuropbrengsten zijn gestegen bij de joint ventures door verschillende closings en indexeringen.
• Het nettoresultaat kwam uit op een winst van € 142 miljoen of € 5,19 per aandeel, tegenover een winst van € 35 miljoen een jaar voordien.

Positieve punten

• Grondbank: Op 30 juni 2024 beschikte VGP over een landbank van 8,5 miljoen m² wat mogelijkheden biedt voor nieuwe ontwikkelingen.
• JV closings: Verschillende closings met Deka en Areim en een desinvestering genereerden samen een netto cash opbrengst van € 662,1 miljoen. In augustus kon VGP een nieuwe closing met Deka aankondigen, dit zorgde voor een bijkomende € 68 miljoen aan bruto inkomsten.
• Bezettingsgraad: de totale vastgoedportefeuille heeft nog altijd een zeer hoge bezettingsgraad van 99%. 
• Licht stijgende intrinsieke waarde: de intrinsieke waarde per aandeel steeg het voorbije halfjaar licht van € 83,1 naar € 83,8.
• Balans: VGP beschikt over een balans met een gearing ratio van 32,7% (nettoschuld over balanstotaal). VGP heeft in juli 2024 nog voor € 75 miljoen aan schulden terugbetaald. Hierdoor betaalt het bedrijf momenteel slechts 2,21% rente op de uitstaande schulden. VGP had op het einde van het 2de kwartaal € 625 miljoen cash. Op 4 september 2024 herbevestigde ratingsbureau Fitch Ratings de BBB kredietrating van VGP.
• Outlook: Het management geeft aan dat de 2de jaarhelft goed is begonnen. Er zijn nieuwe huurovereenkomsten afgesloten die de geannualiseerde huurinkomsten zullen doen toenemen. Ook vanuit de industrie wordt er terug meer geïnvesteerd wat gunstig is voor de vastgoedwaarderingen.

Negatieve punten

• Vastgoedontwikkeling: VGP heeft momenteel 34 projecten in aanbouw voor een totale oppervlakte van 835.000 m² aan verhuurbare oppervlakte (€ 56,8 miljoen jaarlijkse huurinkomsten). Het voorverhuur percentage bedraagt slechts 70,1%. Door lagere bouwkosten is VGP begonnen met speculatieve ontwikkelingsprojecten.
• Vertraging logistieke sector: De leegstand in logistiek vastgoed neemt toe tot vanuit historisch perspectief normalere niveaus. Door de economische vertraging neemt de consumptie af. Bijgevolg neemt ook de vraag naar magazijnen af. Ook nu de coronaperiode achter de rug is, is er een normalisering aan de gang.                                                                                                                

Sterktes :

• Joint Ventures: Omdat VGP een groot deel van het opgeleverde vastgoed kan verkopen aan de Allianz-joint ventures kan het hierdoor vrijgekomen kapitaal terug aangewend worden voor nieuwe projecten. Dit heeft de groei van het bedrijf sterk gestuwd en maakte de geografische expansie van de laatste jaren mogelijk. 
• Hoge bezettingsgraad: De portefeuille van afgewerkte panden is nagenoeg volledig verhuurd (98,8%) terwijl het vastgoed in ontwikkeling voor ongeveer 4/5e is voorverhuurd.
• LT-contracten: VGP sluit doorgaans huurcontracten af voor een relatief lange periode waardoor de huurinkomsten stabiel en voorspelbaar zijn. De gewogen gemiddelde leasetermijn bedraagt 8,3 jaar. In de portefeuille van de joint ventures is de gemiddelde looptijd van de contracten iets korter (7,1 jaar) dan in de eigen portefeuille (10,1 jaar). 
• Schaalvoordelen: VGP richt zich voornamelijk op de ontwikkeling van grote bedrijfsparken waardoor het geniet van schaalvoordelen. Daarnaast tracht het zoveel mogelijk activiteiten te centraliseren zoals administratie, beheer van de huurders,…
• Verticale integratie: Het bedrijf ontfermd zich over de gehele waardeketen waardoor het een goede controle heeft over de meerwaarde die in elke fase van het ontwikkelingsproces wordt gerealiseerd.

Zwaktes :

• Huurdersconcentratie: De 4 belangrijkste klanten (Kraus Maffei, Amazon, Zalando en Rhenus Logistics) zijn samen goed voor 24,2% van de totale huurinkomsten. Er is m.a.w. een welbepaald concentratierisico. In totaal heeft VGP 415 verschillende huurders. 
• Ontwikkelingsrisico: VGP koopt gronden en/of start projecten zonder dat deze reeds voorverhuurd zijn, wat een hoger risico inhoudt voor de ontwikkelaar. Daarnaast is de ontwikkelingsfase erg kapitaalintensief, te merken ook aan de negatieve vrije kasstroom die het bedrijf genereert. De vastgoedontwikkeling duurt gemiddeld tussen 12 en 36 maanden. 

Opportuniteiten :

• E-Commerce: De COVID-19 pandemie en de daarmee gepaarde lockdowns hebben bedrijven noodgedwongen in sneltempo doen digitaliseren, wat geresulteerd heeft in een boost voor e-commerce. De nood aan logistiek vastgoed is daarmee nog eens goed in de verf gezet. Daarnaast vereisen verschillende bedrijven moderne gebouwen die enerzijds geschikt zijn om nieuwe industriële processen in onder te brengen en anderzijds voldoen aan strengere milieunormen.  
• Stijgende huurprijzen: Indien de vraag naar logistiek vastgoed ondersteund blijft door o.a. een steeds belangrijkere rol van e-commerce binnen retail, terwijl er steeds minder beschikbare ruimte is voor het zetten van nieuwe panden, zal dit naar alle waarschijnlijkheid resulteren in hogere huurtarieven. Hogere verwachte huurinkomsten hebben een rechtstreekse impact op de waarderingen van het vastgoed en zullen dus ook de verkoopprijs stuwen van nieuwe vastgoedontwikkelingen. 
• Geografische expansie: VGP zal vanwege de steeds groter wordende schaarste aan bouwgronden (zie bedreigingen hieronder) nieuwe geografische markten aanboren om zijn groei verder te kunnen zetten. Het zette in 2021 de eerste stappen in Servië, Frankrijk en Griekenland en zegt ook te kijken richting Kroatië, Zweden en Denemarken. 
• Uitbreiding investeringsportefeuille: Hoe groter de vastgoedportefeuille die VGP rechtstreeks of via de joint ventures aanhoudt, hoe hoger de stabiliteit en voorspelbaarheid van de totale inkomsten. 

Bedreigingen :

• Schaarse grond: VGP is voor zijn groei sterk afhankelijk van de beschikbare grond waarop het nieuwe logistieke projecten kan bouwen. Het bedrijf wijst er zelf reeds op dat brownfieldontwikkelingen een prominentere rol beginnen spelen omdat goedgelegen greenfieldlocaties steeds schaarser en dus ook duurder worden. Belangrijk om hierbij op te merken is dat het management erop wijst dat het verkrijgen van de nodige vergunningen voor brownfieldprojecten trager verloopt dan voor greenfieldontwikkelingen. In 2021 waren ongeveer 40% van de verworven gronden brownfield, wat volgens het management nog steeds beter is dan minder strategisch gelegen greenfields. 
• Afhankelijkheid van Joint Ventures: Het bedrijf is in zekere mate afhankelijk van de joint ventures om het kapitaal snel te kunnen recycleren en het huidige groeiritme te behouden. Het bedrijf wijst erop dat de JV's niet contractueel gebonden zijn om een bepaalde hoeveelheid of met een bepaalde frequentie vastgoedprojecten aan te kopen van VGP. Ondanks de kans klein is dat zich dit daadwerkelijk voordoet bestaat het risico dat een trager tempo van acquisities vanuit de joint ventures een significante impact kan hebben op de resultaten van de ontwikkelaar. 
• Stijgende huurprijzen: Gezien de lange looptijden van de leaseovereenkomsten sijpelen eventuele huurverhogingen met enige vertraging door in de huurinkomsten van de bestaande vastgoedportefeuilles. Daarnaast is het zo dat hogere verwachte huuropbrengsten in eerste instantie zal leiden tot hogere bouwgrondprijzen. Ondanks VGP zijn vastgoedprojecten zal kunnen verkopen aan hogere prijzen, zal dit dus niet noodzakelijk leiden tot hogere marges.
• Stijging van de yield: De laatste jaren genoot het bedrijf van een compressie van de kapitalisatievoet waarmee de onafhankelijk vastgoeddeskundige (in het geval van VGP is dat Jones Lang Lasalle) het vastgoed waardeerde. Die 'cap rate' is in feite de verhouding tussen de netto operationele inkomsten (huurinkomsten - operationele kosten) en de waarde van het vastgoed. Bij gelijke huurinkomsten impliceert een dalende cap rate een hogere waarde van het vastgoed. Kleine wijzigingen van deze kapitalisatievoet kunnen tot grote fluctuaties leiden van de gerapporteerde winsten. Indien de kapitalisatievoet terug opwaarts zou worden bijgesteld (bv. door een stijgende rente en/of een afkoeling van de vraag) kan dit leiden tot aanzienlijke waardeverminderingen en dus lagere prijzen waaraan VGP het vastgoed kan doorverkopen aan de joint ventures. 

Lectuur in de financiële sector bevat zeer vaak zeer specifieke begrippen. Vanzelfsprekend gebruiken ook onze analisten gespecialiseerde financiële termen in de publicaties. Om u wegwijs te maken in het vakjargon vindt u hier een verklarende woordenlijst van deze financiële begrippen.

• Cette étude sur les fonds propres est une publication de Dierickx Leys Private Bank. Il a été préparé sur la base de sources soigneusement sélectionnées et de ses propres recherches et selon des hypothèses solides, sans garantir son exactitude et son exhaustivité. Il contient des opinions qui sont valables à la date de publication mais qui peuvent changer à l'avenir. La banque n'est pas responsable des dommages qui pourraient résulter de ces avis.
  

• Les sources matérielles d'information sont les publications (y compris les communiqués de presse) et les états financiers des sociétés analysées, les analyses et études des grandes banques et les articles de la presse financière spécialisée.
  

• L'étude se fonde sur sa propre analyse fondamentale de l'entreprise en question, en tenant compte des flux de trésorerie, de l'évolution des bénéfices, de la croissance, de la stabilité et de la qualité de la gestion. L'analyse fondamentale vise à estimer la valeur intrinsèque actuelle d'une entreprise et son évolution la plus probable, au sein du secteur d'activité et de la zone géographique dans lesquels elle opère. Dans ce processus, les facteurs macroéconomiques pertinents sont également pris en compte. Les recommandations qui en résultent sont fondées sur une perspective à long terme. L'étude est mise à jour après la publication des résultats (trimestriels ou semestriels) ou dans l'intervalle si des événements significatifs surviennent.
  

• Cette publication ne constitue pas une recommandation d'investissement personnalisée. Les véhicules d'investissement mentionnés dans cette publication ne conviennent pas à tous les investisseurs. Les objectifs de l'investisseur, sa solidité financière, ses connaissances, son expérience et ses caractéristiques de risque doivent être pris en compte. Veuillez demander conseil à votre conseiller en investissement.
  

• Cette étude a été préparée conformément aux directives internes et statutaires relatives à la recherche indépendante, aux périodes d'interdiction et à la séparation des tâches. La banque n'a aucun intérêt ni aucune relation d'affaires avec les sociétés cotées, mais la banque ou ses employés peuvent détenir des positions sur des titres cotés ou des produits dérivés.
  

• Cette étude sur les fonds propres n'a pas été soumise à l'émetteur.
  

• Les données en devises étrangères sont soumises aux fluctuations des taux de change. Ceux-ci peuvent affecter les retours.
  

• Les résultats historiques et les prévisions mentionnés ne constituent pas un indicateur fiable des résultats futurs.
  

• L'autorité compétente est la FSMA.
  

• La reproduction de cette publication est autorisée à condition que la source soit mentionnée.
  

• Traduit avec www.DeepL.com/Translator (version gratuite)